Quelles solutions pour la crise du logement ?

Conférence du PS Sciences Po, Mardi 14 décembre 2010

Marie Noëlle Linemann et Julien Bayou

Compte rendu de conférence

Marie-Noëlle Lienemann a commencé par présenter la situation et les propositions que nous pouvons imaginer à la crise du logement.

45% du salaire d’un smicard pour se loger (peut aller). Depuis quelques années on a assisté à une explosion des prix des loyers (acquisition ou loyer) ce qui a mené à une accumulation d’une rente foncière (prix des biens du terrain : a augmenté de 575% pendant que le prix du bâtiment n’augmentait que de 30% en 30 ans) négative à tout point de vue : logement cher, économie réelle ne bénéficie pas de cette rente foncière.

Impact : difficulté d’accès aux désavantagés + tamis social.

Quelle régulation de l’économie en général ? Raison structurelle : ajustement de l’offre à la demande ne marche pas. Toujours plus de demandes dans les lieux attractifs : donc marché toujours à la hausse même sur le long terme. (Plus fort à Paris)

La droite a accentué une tendance lente de manière brutale : modifier l’indice d’actualisation des loyers n’a pas été fait (la droite n’a pris un nouvel indice qu’après la grande hausse) et politiques fiscales du gouvernement = ont voulu pousser à un investissement locatif mais sans assistance : on a subventionné l’augmentation des prix de l’immobilier (a accru l’accélération des prix dans l’immobilier : cf. prix entre Londres et Paris).

2/3 de la production = logement accessible pour le 1/3 des plus riches. Or, ce sont les 2/3 des plus bas qui ont besoin de logement. Inadapté aux besoins prioritaires.

Canada = bon logement et une moitié de propriétaires et de locataires. Les pays où il y a le plus de propriétaires = crise (Grèce…).

HLM : gros de l’augmentation de la production a été le PLS (HLM supérieur parce que ne coûte pas cher à l’Etat à baisse de l’aide à la pierre). Production inadaptée. 46 000 logements en un an sous la gauche : pas une forte appétence à reconstruire des logements sociaux. Faire une loi qui y oblige est utile mais sans l’obligation et la pression politique : ne marche pas.

On ne met pas en œuvre la loi SRU (même dans les Hauts de Seine : recul dans les taux de logements sociaux)

On a besoin de plus de logements

Grandes lignes directrices

On ne pourra rien faire si on a pas enfin des politiques de régulation ferme du marché de l’immobilier, jouer sur les prix, « encadrer ». Réguler. Mais quel degré d’intervention publique ? Large partie des augmentations de loyer : fin de bail et changement d’occupants.

MN L. plaide un moratoire sur les hausses de loyer pendant 2, 3 ans et suivi de l’inflation ensuite. Permet un certain rattrapage. (Dissuasion des investisseurs privés ?). MN L. pense que les placements ne sont pas meilleurs ailleurs : un placement immobilier aujourd’hui est rentable.

Comment réguler les prix du sol ? Les vrais libéraux disent : on ne construit pas assez de fonciers, on pourra en construire plus quand on en aura libéré donc offre = demande. Mais MN L n’y croit pas : trop de retard + raison de développement durable : terrains vides pour faire du logement pose problème : il faut des villes plus denses mais pas concentrationnaires.

Changer le système fiscal.

Beaucoup de pays ont un système de fiscal sur la valeur vénale du bien (Canada…) : si on vend le bien plus cher que la valeur vénale on rembourse les 10 ans d’emprunt antérieur. (Si on aménage un quartier qui devient attractif, la plus-value permet de financer d’autres choses)

Interventions publiques pour faire de la réserve foncière : droit de mutation : les communes ont des nouvelles recettes à favorise la spéculation. Donc x % des droits de mutation doivent être mis au service des réserves foncières publiques.

Toute opération immobilière doit avoir 20 % ou 22% ailleurs de logements sociaux. Oblige à accompagner dès le redémarrage de l’immobilier.

En plus des taxes sur les bureaux, on devrait obliger dans un périmètre de 2kms de construire l’équivalent de shon (surface habitable) de bureaux en logement.

Suppression des aides publiques si pas encadrée par les pensées sociales. Aides publiques doivent être ciblées.

2 enjeux :

Réussir la mixité sociale (vrai débat sur la manière dont les HLMs peuvent avoir des populations plus larges mais on doit pouvoir leur ouvrir la possibilité pour les couches sociales et pas seulement très sociales). (Cf. différence centre avec HLM hype/ périphérie)

-          Parc HLM n’a pas bougé même si constructions en hausse mais démolitions et augmentation des « pauvres »

- Aide à la pierre = 400 millions d’euros actuellement. On doit trouver une stratégie de déblocage des moyens et on ne peut pas considérer que ça va marcher à argent constant. Doute en France sur les valeurs de la République : on pense que ce modèle républicain est un modèle dépassé. Non ! Le droit opposable au logement doit être un droit fondamental. (Raison économique également : construire du logement régulé c’est l’économie réelle : technologies, emplois…). Globalement : le logement est un marché local ou national.  Il faut un choix politique. On exige le comment dans le débat politique.

Julien Bayou est l’un des créateurs de Jeudi noir et un conseiller régional Europe écologie. Plus tôt il assistait à une cérémonie en l’honneur des morts dans la rue (environ 600 en 2010). Jeudi noir créé en 2006 après Génération Précaire, car le logement est un goulot d’étranglement de l’autonomie, surtout pour les jeunes. Problème de visibilité (trop souvent en hiver, on ne parle que des sans abris et pas des jeunes actifs en difficulté…). D’abord fête dans les appartements trop chers. A la place des journalistes, il n’a pas de raison d’en parler un jour ou un autre, donc 30 personnes qui squattent un appartement, cela fournissait un prétexte. Ni Borloo ni Boutin ni les autres n’ont pris les mesures nécessaires. Donc multiplications des actions, avec des associations. Maintenant souvent ils font des réquisitions. Comme le 1 place des vosges, inhabité depuis 45 ans. Permis de faire un exemple, « phare », et de loger 35 personnes pendant 1 an. Délogés en novembre 2010. Ils ont même créé le Ministère de la crise du logement.

La crise concerne tout le monde, des jeunes actifs en CDD, les familles monoparentales… Problème de l’endettement : l’achat d’un bien est un engagement sur 15/20/25 ans, plus d’engagement qu’un mariage ! Les prix ont triplé, les salaires n’ont pas triplé et les prix du logement ont triplé. Hors la plupart des propriétaires sont des occupants. Ils sont donc coincé dans leur appartement dans un marché avec des prix qui augmentent.

Les bailleurs multipropriétaires représentent 3 à 5% de la population. Ils sont représentés par l’UNPI : ceux qui ont des biens, des propriétés. Ceux qui ont l’oreille des politiques (de droite surtout). La droite fait des politiques surtout pour ceux là. Les 2 milliards de l’aide au logement n’étaient pas plafonnés : pas seulement les primo-occupants… Donc cela a augmenté le nombre de transactions, ce qui est inflationnistes.

Propositions 

Plafonnement des loyers, gel, moratoire… Augmentation des voies à la relocation : c’est là que sont touchés ceux qui habitent dans des petites structures, plus mobiles, plus urbains. Le budget logement (6 milliards), l’essentiel c’est l’aide à la pierre, on est dans un marché de pénurie (il manque peut être 1 million de logements, on ne les construit pas là où il faut). Il y a 2 millions de logements vacants, 3 millions de résidence secondaire (mais on ne veut pas habiter là). 10% de ces 6 milliards sont pour l’aide à la pierre. 12 milliards d’€ d’APL, mais 80% des APL vont directement aux propriétaires. Si on augmente les APL malheureusement les prix vont directement augmenter (on prend l’exemple de Rennes après la création des APL pour les étudiants). Donc il vaudrait mieux fixer des prix au mètre carré abordables plutôt que de faire une mesure qui aura des conséquences inflationnistes.

Insister sur le fait que c’est pas une fatalité, on consacre pas mal d’argent au logement et on est déjà pas mal interventionniste. Le marché du logement est déjà pas mal encadré. On peut gagner beaucoup d’impacts en améliorant cette intervention. Il faut mieux gérer l’argent publiqueplutôt que de le jeter par les fenêtres. Logement social : 40 000€ par logement (donc abordable). Logement loi Sellier 60 000 à 100 000€ pour 9 ans et sans contrepartie pour prix des loyers. Baisse des ressources en matière de logement se reporte sur les autres budgets de l’état : c’est toute la politique qui en souffre. 

Après il reste la question de la discrimination qui est très difficile à rétablir : on veut toujours lutter contre les inégalités mais on ne sais pas comment lutter contre ça. Pourtant une initiative s’est créée : locapass, qui est garantit à 1% par l’état, mais qui se porterait garant pour tous les locataires étudiants (et payerai même les loyers pendant 3 mois en cas de défaut !). Et les étudiants qui voulaient aujourd’hui l’utiliser se voient souvent refuser le locapass, même dans les cités universitaires !

Locapass : créé par le gouvernement de MNL. On voulait ouvrir cela aux étudiants, et les entreprises qui finançaient étaient contre. L’idée était d’avoir un système de mutualisation des risques aux logements. C’est pour éviter les dépôts de garantit. Exemple de la situation en Finlande où un système de médiation garantit le propriétaire contre les aléas des locataires. Le dépôt de garantit est très injuste car il serait possible de mettre les dépôts de garantit à la banque et de le faire fructifier pendant que le locataire est dans l’appartement.

C’est ridicule d’emprunter et d’être obligé de rembourser un emprunt pile au moment où ils veulent s’installer et sont obligés de dépenser de l’argent.

Le problème c’est que le Locapass c’est un peu stigmatisant. Une solution serait de supprimer les dépôts de garantie partout et de vérifier que c’est respecté.

Quelles propositions pour aider les étudiants et les Crous pour trouver une place en résidence universitaire (7% pour l’instant !) ?

Les abattements fiscaux c’est 500 millions d’€ par an, dont 61 millions pour les rénovations Crous. La résidence d’Antony est particulièrement menacée parce que les propriétés de communes possèdent donc peuvent récupérer les logements étudiants (et à Antony ils veulent la raser, s’en débarrasser).

Problème : crise dans les années 1970, les prix commencent à augmenter, et la précarité se développe avec le chômage de masse, menant à une polarisation de la société. L’économie ne se régule plus sur les prix avec offre/demande, et la polarisation fait qu’une partie de la société n’est plus solvable. D’où développement des aides à la personne.

Il faut monter en puissance pour ne pas faire monter les aides à la personne, et c’est pourquoi une des propositions principales c’est un moratoire sur les loyers.

Par rapport aux étudiants, le problème est celui de la configuration. MNL est pour le service public du logement : une garantie que toutes les interventions publiques sur le marché sont harmonisées. Travail collectif, pour travailler sur tout le territoire. Problème d’organisation, et surtout des budgets différents entre les ministères du logement, de l’emploi, de l’éducation…

Il faut aussi se demander si on joue les résidences universitaires ou la dilution du parc étudiant hors parc universitaire. Deux propositions : soit obliger qu’un certain nombre de logements soient forcément étudiants, ce qui serait jugé par l’organisme qui construit. Dans les reconstructions d’immeubles et renouvellement urbain pourquoi ne pas forcément avoir un certain nombre de logement étudiants. Ça pourrait aussi former une sorte de mixité sociale. Accroitre l’offre étudiante.

Les gens ont pas mal de préjugés surtout lorsqu’on propose de mettre des logements étudiants chez eux.

APL : une mauvaise mesure inflationniste. Mais quand même c’est une honte d’annuler la rétroactivité. Proposer de choisir entre les APL et la demi part fiscale, c’est une bonne mesure. Malheureusement c’est aux parents de choisir.  L’APL c’est intéressant pour l’étudiant. Au lieu d’aider les propriétaires et non les locataires, c’était censé aider directement la personne.

Pour Antony la région a proposé de payer une partie de la rénovation, mais l’idée a été refusée tout de suite. D’une part parce que Devedjan était idéologiquement contre. Mais de toute façon la résidence est dans un état horrible et elle est impossible à laisser en l’état. Les promoteurs ont fait une proposition de résidence universitaire à Drancy pour 450€ la chambre par étudiant ! Mais c’est rentable au bout de 10 ans, alors que la résidence doit durer 40 ans. « pain béni ».

Un problème majeur c’est qu’effectivement il n’y a que 7% de logements étudiants, mais même si on doublait l’effort, ça prendrait 10 ans et on aurait toujours 85% des étudiants qui seraient en situation difficile. Pour le dispositif étudiant il faut du droit commun. Il faut réguler le privé, réguler le marché privé.

La principale mesure phare proposée est l’allocation d’autonomie. Reste à savoir si elle contient ou complète les allocations existantes comme l’APL. Proposition Génération Précaire : le RSA pour tous après 18 ans et sans limite d’âge et tant qu’on est en formation. Donc l’allocation d’autonomie serait un moyen de financier la formation, sans limite d’âge ou de formation. Droit commun (et droit du travail des stagiaires en entreprises). MN L refuse le concept de RSA mais nous finissons sur un accord sur l’allocation d’autonomie et le besoin de régulation.

 Clémence Bourillon et Lucile Chneiweiss